in

Berlin’deki Kira Kontrolü Bize Ne Anlatıyor?

Geçtiğimiz sene Berlin’in içinde bulunduğu eyaletin yerel yönetimi Berlin’de 2014’ten önce inşa edilmiş yerleşim yerlerindeki kira artışlarına sınır getirdi. 23 Şubat 2020’de ilk kısmı yürürlüğe giren yasaya göre 2014’ten önceki binalardan alınan kiralar metrekare başına 3.99€-9.80€ olarak düzenlendi. Kasım 2020’de ise yasanın ikinci kısmı yürürlüğe girdi. Buna göre bu sınırı halihazırda aşmış olan dairelerin kiraları bu üst sınıra çekilecekti. Fakat Almanya Üst Mahkemesi yerel yönetiminin onayladığı bu düzenlemeyi yasaya aykırı buldu. Bu karara göre şehirlerdeki kira kontrol yasaları yerel yönetimlerin değil, federal hükümetin yetkisi altındaydı.

Kira kontrolü vb. uygulamalar literatürde yerini çokça bulan bir konu. Ekonomistler kira kontrolünün genel anlamda kötü olduğunu söylerken bazı çevreler de tam tersini iddia ediyor. Bunun canlı deneyini ise Berlin’de, San Fransisco’da gördük. San Fransisco’dan çıkan sonuçlar ise ağırlıklı olarak olumsuz. Her ne kadar kira kontrolü kiracılara daha ekonomik fırsatlar sunsa da kira kontrolü uygulanan bölgelerdeki evlerin durumu kötüleşiyor, bölgeye yeni taşınacak insanlar için yeni evlerin inşa olması veya halihazırda o bölgedeki evlerde yaşayan kiracıların mobilitesi engelleniyor, şehirdeki gelir eşitsizliğini artırıyor.

Berlin tarihte kira fiyatlarının istikrarsızlığına birçok kez tanık oldu. Doğu ve Batı Almanya’nın birleşmesiyle Doğu Berlin’deki ucuz, çok katlı evler Berlin kira fiyatlarında büyük istikrarsızlık yarattı. Ayrıca 1990’ların ortasından itibaren Berlin’in nüfusu azalmaya başlamıştı. Fakat sonra Berlin hem ucuz yaşam koşulları hem de tarihi cazibesiyle göç aldı. Yılda 30-40,000 insan Berlin’e göç ediyordu. Bu göçlerle beraber sosyal hizmetler de olağanüstü genişletilmek durumunda kaldı. Böylece ev kiraları artarken insanların gelirleri bu artışı yakalayamadı. Bu yüzden Berlin’de yaşamak pahalı bir hal haline geldi.

Görsel: Omer Messinger/EPA

Almanya’daki sol partiler ise bu soruna bir çözüm bulduklarını iddia ederek ortaya kira kontrolü düzenlemesini attılar. Kısa vadede hali hazırda Berlin’de yaşayanların hayatlarında iyileşme olsa da makro perspektiften bakıldığında uzun vadede bunun birçok soruna gebe olduğu rahatça görülebiliyordu.

İlk olarak, ev sahiplerinin kira kontrolüne vereceği ilk tepkiyi düşündüğümüzde karşımıza bir yatırımcının artık kâr etmeyeceği bir yatırım modeli çıkıyor. Yani, 100 lira yatırım yaptığım, diyelim ki, bir limonata tezgâhı toplamda 120 lira geri dönüş sağlayacakken şimdi 90 lira geri dönüş sağlayacak. Bu tezgâhın içinde bir kerelik aldığım masa ve fiyat kartları yok tabii ki. Satışın devamlı sağlanabilmesi için soğutucuların bakımını iyi yapmam gerekir. Bunun dışında tezgâhtarlara devamlı prim vermem gerekir. Limon stokunun devamlılığını sağlamam gerekir. Fakat ben bir yatırımcı olarak limonata fiyatlarına bir üst sınır getirildiğini ve bana bu işin sonunda 90 lira geri dönüş sağlayacağını görürsem bahsettiğim devamlılık isteyen masrafları yapmam ve bu tezgâhtan alınacak limonataların kalitesini önemli ölçüde düşürür. Aynısı kira kontrolü vakasında da geçerli olacaktır. İstediği parasal geri dönüşü sağlayamayan ev sahipleri kiracıların oturduğu evlerinin bakımına önem vermez bu da uzun vade de kiracıların yaşam standartlarını düşürür. Bunun dışında dolaylı olarak Berlin’in çekiciliğini düşürerek kira kontrolü yasasını boşa çıkarır.

Bu etkinin dışında bir de Berlin’de kira kontrolü uygulamak Berlin’deki ev kıtlığı sorununu çözmez. Nitekim, Berlin’de veya başka şehirlerde yaşanan yüksek kira bedellerinin sebebi ev sahiplerinin gözü açık olmasından ileri gelmez. Her ekonomi sohbetinde söylenen “arz-talep dengesi” burada da vardır. Berlin’de bu dengenin kötü yönetim sonucunda sağlanamaması ne kiracıların ne de ev sahiplerinin kabahatidir. Bu yüzden bu sorunun kısa vadeli çözümünde iki aktörden birine tüm yükü vermek adil olmayacaktır. Kira kontrolü düzenlemesiyle Berlin artık (ileriki dönemlerde de bu düzenlemenin yeni evleri de kapsayacağı tahmin edilerek) yatırım yapılacak kadar ekonomik olarak çekici gelmemeye başlayacaktır. Bu da aslında sorunun asıl çözümü olan “fazla talebe karşılık fazla arz” sağlanamayacaktır. Kira kontrolü maalesef bu basit denklemi sağlamaktan çok uzaktadır ve bu denklemi görmezden gelen bir düzenleme olarak karşımıza çıkmıştır.

Görsel: John Hart Real Estate

Bu düzenleme ile yeni gelen göçlere de çözüm bulunamamış olur. Çünkü halihazırda bu evlerde oturan kiracılar kiralarının artmayacağından emin olarak taşınmamayı tercih ederler. Yeni göç edenler ise muhtemelen daha yeni binaların olduğu yerlere taşınırlar. Yeni binalar daha fazla kira bedeline sahip olacağı için muhtemelen şehre homojen bir göçmen kitlesinden daha çok ekonomik olarak güçlü olan insanlar göç eder. Bu da aslında şehirdeki gelir eşitsizliğini artırıcı bir etkiye sahiptir. Böylece şehrin bir kısmı yer olarak daha üst hizmetlere ulaşabilirken şehrin geri kalan kısmı daha ucuz hizmetlere mecbur tutulmuş olur. Yani şehirde asimetrik bir şekilde soylulaşma görürüz.

Berlin de geçtiğimiz sene yukarıdaki teorik anlatıların pratikteki yansımasını tecrübe etti. Evlerin kira reklamlarında yüzde 50 düşüş yaşandı. Bunun nedenleri ise (1) ev sahipleri kiraya vermek yerine kendileri yerleştiler, (2) kiracılar her ne kadar standartlarına uygun olmasa da çıkmak istemediler, (3) ev sahipleri bu düzenlemenin kaldırılacağını varsayarak evlerini boş tuttular.

Görsel: Steffi Loos/Getty Images Europe

Politika yapıcılar, bunun gibi multidisipliner konulara dokunan sorunlarda kolaya kaçmamalı ve yerinde düzenlemeler yapmalılar. Sorunun aktörlerinin soruna katkı sağlamadığı düşünüldüğünde, iki taraftan birine ek bir yük bindirmek politika yapıcıların kısa yoldan çözüm bulma hayallerinin bir sonucu. Piyasanın karakteristik özelliklerine direkt saldıran politikalar yerine piyasayla uyumlu ve daha önce de benzeri uygulanmış olan politikaları masaya yatırmaları gerekiyor. Eğer ekonomik olarak güçlük çeken aktörleri kısa vadede rahatlatmak isteniyorsa bu bir başka gruba yük bindirerek çözülmemesi gerekiyor. Örneğin, kira artışlarına karşı kiracıları koruyacak bir teşvik düzenlemesi hem kiracılara kısa vadede yaşanabilir bir hayat için yardımcı olur hem de ev sahiplerinin ev arzını azaltmasına engel olur.

Kaynak

The Economist
Brookings.edu
avatar

Yazar Bedirhan Akay

Boğaziçi Üniversitesi Ekonomi 1. Sınıf
İlgi Alanları: Münazara, güncel siyaset; Formula 1, Futbol.

blank

Sonsuz Modern Dünya

blank

Blockchain ile Fikri Mülkiyet Koruması Projesi: WIPO Proof